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25.04.2023 07:00:26 - EQS-News: HAMBORNER REIT AG startet mit Umsatz- und Ergebniswachstum ins Jahr 2023 (deutsch)
HAMBORNER REIT AG startet mit Umsatz- und Ergebniswachstum ins Jahr 2023
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EQS-News: HAMBORNER REIT AG / Schlagwort(e):
Quartalsergebnis/Quartals-/Zwischenmitteilung
HAMBORNER REIT AG startet mit Umsatz- und Ergebniswachstum ins Jahr 2023
25.04.2023 / 07:00 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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PRESSEMITTEILUNG
HAMBORNER REIT AG startet mit Umsatz- und Ergebniswachstum ins Jahr 2023
* Weiterhin positive Umsatzeffekte aus Indexvereinbarungen
* Erhöhung der Miet- und Pachterlöse um 6,3 % auf 22,2 Mio. Euro
* Anstieg des FFO um 23,4 % auf 13,6 Mio. Euro
* Nettovermögenswert (NAV) je Aktie bei 12,03 Euro (+1,4 % YTD)
* Bestätigung der Gesamtjahresprognose 2023
GESCHÄFTSZAHLEN ZUM ERSTEN QUARTAL 2023
Duisburg, 25. April 2023 - Die HAMBORNER REIT AG hat an die positive
Geschäftsentwicklung des vergangenen Jahres angeknüpft und konnte im ersten
Quartal 2023 einen Umsatz- und Ergebniszuwachs verzeichnen.
Die Miet- und Pachterlöse beliefen sich auf 22,2 Mio. Euro und lagen damit
6,3 % über dem Niveau der Vorjahresperiode. Die positive Entwicklung wurde
insbesondere durch vertraglich festgelegte Mietanpassungen infolge der
gestiegenen Inflation (Indexvereinbarungen) positiv beeinflusst. Dabei
beliefen sich die hieraus resultierenden Indexierungseffekte (Like-for-like)
zum Stichtag 31. März 2023 auf 4,7 %. Unter Berücksichtigung weiterer
Effekte, insbesondere eines vorübergehenden Leerstands im Zusammenhang mit
der Nachvermietung des Manage-to-Core-Objektes in Mainz, lagen die
Mieterlöse (Like-for-like) zum Quartalsende 3,9 % über dem Niveau des
Vorjahresstichtags.
Die Funds from Operations (FFO) sind in den ersten drei Monaten um rd. 2,6
Mio. Euro bzw. 23,4 % auf 13,6 Mio. Euro gestiegen. Der FFO je Aktie lag
dementsprechend bei 0,17 Euro (Vorjahr: 0,14 Euro). Der Anstieg resultiert
neben den erhöhten Mieterlösen im Wesentlichen aus Erträgen im Zusammenhang
mit der vorzeitigen Mietvertragsauflösung im Manage-to-Core-Objekt Mainz.
Die Finanzsituation der Gesellschaft ist weiterhin sehr komfortabel. Die
REIT-Eigenkapitalquote lag zum 31. März 2023 mit 60,4 % auf konstant hohem
Niveau. Der Loan to Value (EPRA-LTV) reduzierte sich gegenüber dem
Jahresende 2022 nochmals auf 38,2 %.
PORTFOLIOENTWICKLUNG
Im Verlauf des ersten Quartals 2022 haben keine Veränderungen innerhalb des
Immobilienbestandes stattgefunden. Der Verkehrswert des Gesamtportfolios hat
sich jedoch aufgrund der Unterzeichnung des Verkaufsvertrags für ein
Einzelhandelsobjekt in Mosbach geringfügig erhöht. Der vertraglich
vereinbarte Verkaufspreis lag um rd. 0,5 Mio. Euro über dem zuletzt
festgestellten Verkehrswert des Objekts. Die daraus resultierende
Zuschreibung führte zum Quartalsende zu einem geringfügigen Anstieg des
Gesamtportfoliovolumens auf 1.609,2 Mio. Euro. Die Immobilie wird
voraussichtlich im zweiten Quartal in den Besitz des Käufers übergehen.
Der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie lag zum 31. März 2023 mit 12,03 Euro
rd. 1,4 % über dem Niveau zum Jahresende 2022 (11,86 Euro).
OPERATIVE GESCHÄFTSENTWICKLUNG
Ungeachtet des weiterhin von zahlreichen Unsicherheiten geprägten
gesamtwirtschaftlichen Umfelds konnte die Gesellschaft die positive
operative Geschäftsentwicklung des Vorjahres fortsetzen und im ersten
Quartal eine Reihe wichtiger Vermietungserfolge erzielen.
In den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres wurden Verträge für
Mietflächen von rd. 23.200 m² abgeschlossen (Vorjahresquartal: rd. 17.400
m²), wobei ein Anteil von rd. 75 % auf Büroflächen entfiel. Hervorzuheben
ist insbesondere die erfolgte vollständige Anschlussvermietung des
Manage-to-Core-Objektes in Mainz. Infolge des vorübergehenden umbaubedingten
Leerstands der Immobilie erhöhte sich die EPRA-Leerstandsquote des
Gesamtportfolios zum 31. März 2023 geringfügig auf 3,3 %. Innerhalb des
Kernportfolios (Core), welches derzeit rd. 96 % Immobilienbestandes
ausmacht, konnte die EPRA Leerstandsquote hingegen auf 0,9 % reduziert
werden.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) blieb mit 6,5
Jahren auf konstant hohem Niveau, wobei die Laufzeit innerhalb des
Einzelhandelsportfolios zum 31. März 2023 7,5 Jahre betrug. Infolge der
erfolgreichen Vermietungsaktivitäten im Bürobereich stieg die Restlaufzeit
innerhalb des Teilportfolios unterjährig auf 5,2 Jahre.
AUSBLICK
Aufgrund der weiterhin planmäßigen und positiven Geschäftsentwicklung im
ersten Quartal hält die Gesellschaft an ihrer zuletzt veröffentlichten
Einschätzung zur Geschäftsentwicklung im weiteren Jahresverlauf fest und
erwartet Miet- und Pachterlöse zwischen 88,0 und 89,5 Mio. Euro. Das
operative Ergebnis (FFO) wird sich voraussichtlich auf 50,0 bis 52,0 Mio.
Euro belaufen, während sich der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie zum
Jahresende leicht unter dem Niveau des Vorjahres bewegen wird.
DIVIDENDE & HAUPTVERSAMMLUNG
Am 27. April 2023 findet die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der
Gesellschaft als Präsenzveranstaltung in Mülheim an der Ruhr statt. Vorstand
und Aufsichtsrat schlagen die Ausschüttung einer Dividende auf
Vorjahresniveau in Höhe von 0,47 Euro je Aktie vor. Unter Berücksichtigung
des aktuellen Aktienkurses entspräche dies einer Dividendenrendite von rd.
6,6 %. Die Auszahlung der Dividende wird am 3. Mai 2023 stattfinden.
WESENTLICHE FINANZ- UND PORTFOLIOKENNZAHLEN ZUM 31. MÄRZ 2023
Die vollständige Zwischenmitteilung zum ersten Quartal 2023 steht unter
https://www.hamborner.de/unsere-finanzberichte zum Download zur Verfügung.
ÜBER DIE HAMBORNER REIT AG
Die HAMBORNER REIT AG ist eine im SDAX gelistete Aktiengesellschaft, die
ausschließlich im Immobiliensektor tätig ist und sich als Bestandshalter für
renditestarke Gewerbeimmobilien positioniert. Das Unternehmen verfügt als
Basis nachhaltiger Mieterträge über ein bundesweit gestreutes
diversifiziertes Immobilienportfolio mit einem Gesamtwert von rd. 1,6 Mrd.
Euro. Den Schwerpunkt des Bestandes bilden moderne Büroobjekte an
etablierten Standorten sowie attraktive Nahversorgungsimmobilien wie
großflächige Einzelhandelsobjekte, Fachmarktzentren und Baumärkte in
zentralen Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten
Stadtrandlagen deutscher Groß- und Mittelstädte.
Die HAMBORNER REIT AG zeichnet sich durch langjährige Erfahrung im
Immobilien- und Kapitalmarkt, ihre nachhaltig attraktive Dividendenstrategie
sowie ihre schlanke und transparente Unternehmensstruktur aus. Die
Gesellschaft ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und profitiert auf
Gesellschaftsebene von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer.
KONTAKT
Christoph Heitmann
Head of Investor & Public Relations
Tel.: +49 (0)203 54405-32
Mail: c.heitmann@hamborner.de
Web: www.hamborner.de
DISCLAIMER
Diese Pressemitteilung wurde von der HAMBORNER REIT AG (nachfolgend
"HAMBORNER") ausschließlich zu Informationszwecken erstellt. Diese
Pressemitteilung kann Aussagen, Schätzungen, Meinungen und Vorhersagen in
Bezug auf die erwartete zukünftige Entwicklung der HAMBORNER
("zukunftsgerichtete Aussagen") enthalten, die verschiedene Annahmen
wiedergeben betreffend z. B. Ergebnisse, die aus dem aktuellen Geschäft der
HAMBORNER oder von öffentlichen Quellen abgeleitet wurden, die keiner
unabhängigen Prüfung oder eingehenden Beurteilung durch HAMBORNER unterzogen
worden sind und sich später als nicht korrekt herausstellen könnten. Alle
zukunftsgerichteten Aussagen geben aktuelle Erwartungen gestützt auf den
aktuellen Businessplan und verschiedene weitere Annahmen wieder und
beinhalten somit nicht unerhebliche Risiken und Unsicherheiten. Alle
zukunftsgerichteten Aussagen sollten daher nicht als Garantie für zukünftige
Performance oder Ergebnisse verstanden werden und stellen ferner keine
zwangsläufig zutreffenden Indikatoren dafür dar, dass die erwarteten
Ergebnisse auch erreicht werden. Alle zukunftsgerichteten Aussagen beziehen
sich nur auf den Tag der Ausgabe dieser Pressemitteilung an die Empfänger.
Es obliegt den Empfängern dieser Pressemitteilung, eigene genauere
Beurteilungen über die Aussagekraft zukunftsgerichteter Aussagen und diesen
zugrundeliegenden Annahmen anzustellen. HAMBORNER schließt jedwede Haftung
für alle direkten oder indirekten Schäden oder Verluste bzw. Folgeschäden
oder -verluste sowie Geldbußen, die den Empfängern durch den Gebrauch der
Pressemitteilung, ihres Inhaltes, insbesondere aller zukunftsgerichteten
Aussagen, oder im sonstigen Zusammenhang damit entstehen könnten, soweit
gesetzlich zulässig aus. HAMBORNER gibt keine Garantie oder Zusicherung
(weder ausdrücklich noch stillschweigend) in Bezug auf die Informationen in
dieser Pressemitteilung. HAMBORNER übernimmt keine Verpflichtung, die
Informationen, zukunftsgerichtete Aussagen oder Schlussfolgerungen in dieser
Pressemitteilung zu aktualisieren oder zu korrigieren oder nachfolgende
Ereignisse oder Umstände aufzunehmen oder Ungenauigkeiten zu berichtigen,
die nach dem Datum dieser Pressemitteilung bekannt werden.
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25.04.2023 CET/CEST Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
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Die EQS Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate
News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
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1615657 25.04.2023 CET/CEST
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Quelle: dpa-AFX
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EQS-News: HAMBORNER REIT AG / Schlagwort(e):
Quartalsergebnis/Quartals-/Zwischenmitteilung
HAMBORNER REIT AG startet mit Umsatz- und Ergebniswachstum ins Jahr 2023
25.04.2023 / 07:00 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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PRESSEMITTEILUNG
HAMBORNER REIT AG startet mit Umsatz- und Ergebniswachstum ins Jahr 2023
* Solide operative Geschäftsentwicklung in unverändert schwierigem
Marktumfeld* Weiterhin positive Umsatzeffekte aus Indexvereinbarungen
* Erhöhung der Miet- und Pachterlöse um 6,3 % auf 22,2 Mio. Euro
* Anstieg des FFO um 23,4 % auf 13,6 Mio. Euro
* Nettovermögenswert (NAV) je Aktie bei 12,03 Euro (+1,4 % YTD)
* Bestätigung der Gesamtjahresprognose 2023
GESCHÄFTSZAHLEN ZUM ERSTEN QUARTAL 2023
Duisburg, 25. April 2023 - Die HAMBORNER REIT AG hat an die positive
Geschäftsentwicklung des vergangenen Jahres angeknüpft und konnte im ersten
Quartal 2023 einen Umsatz- und Ergebniszuwachs verzeichnen.
Die Miet- und Pachterlöse beliefen sich auf 22,2 Mio. Euro und lagen damit
6,3 % über dem Niveau der Vorjahresperiode. Die positive Entwicklung wurde
insbesondere durch vertraglich festgelegte Mietanpassungen infolge der
gestiegenen Inflation (Indexvereinbarungen) positiv beeinflusst. Dabei
beliefen sich die hieraus resultierenden Indexierungseffekte (Like-for-like)
zum Stichtag 31. März 2023 auf 4,7 %. Unter Berücksichtigung weiterer
Effekte, insbesondere eines vorübergehenden Leerstands im Zusammenhang mit
der Nachvermietung des Manage-to-Core-Objektes in Mainz, lagen die
Mieterlöse (Like-for-like) zum Quartalsende 3,9 % über dem Niveau des
Vorjahresstichtags.
Die Funds from Operations (FFO) sind in den ersten drei Monaten um rd. 2,6
Mio. Euro bzw. 23,4 % auf 13,6 Mio. Euro gestiegen. Der FFO je Aktie lag
dementsprechend bei 0,17 Euro (Vorjahr: 0,14 Euro). Der Anstieg resultiert
neben den erhöhten Mieterlösen im Wesentlichen aus Erträgen im Zusammenhang
mit der vorzeitigen Mietvertragsauflösung im Manage-to-Core-Objekt Mainz.
Die Finanzsituation der Gesellschaft ist weiterhin sehr komfortabel. Die
REIT-Eigenkapitalquote lag zum 31. März 2023 mit 60,4 % auf konstant hohem
Niveau. Der Loan to Value (EPRA-LTV) reduzierte sich gegenüber dem
Jahresende 2022 nochmals auf 38,2 %.
PORTFOLIOENTWICKLUNG
Im Verlauf des ersten Quartals 2022 haben keine Veränderungen innerhalb des
Immobilienbestandes stattgefunden. Der Verkehrswert des Gesamtportfolios hat
sich jedoch aufgrund der Unterzeichnung des Verkaufsvertrags für ein
Einzelhandelsobjekt in Mosbach geringfügig erhöht. Der vertraglich
vereinbarte Verkaufspreis lag um rd. 0,5 Mio. Euro über dem zuletzt
festgestellten Verkehrswert des Objekts. Die daraus resultierende
Zuschreibung führte zum Quartalsende zu einem geringfügigen Anstieg des
Gesamtportfoliovolumens auf 1.609,2 Mio. Euro. Die Immobilie wird
voraussichtlich im zweiten Quartal in den Besitz des Käufers übergehen.
Der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie lag zum 31. März 2023 mit 12,03 Euro
rd. 1,4 % über dem Niveau zum Jahresende 2022 (11,86 Euro).
OPERATIVE GESCHÄFTSENTWICKLUNG
Ungeachtet des weiterhin von zahlreichen Unsicherheiten geprägten
gesamtwirtschaftlichen Umfelds konnte die Gesellschaft die positive
operative Geschäftsentwicklung des Vorjahres fortsetzen und im ersten
Quartal eine Reihe wichtiger Vermietungserfolge erzielen.
In den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres wurden Verträge für
Mietflächen von rd. 23.200 m² abgeschlossen (Vorjahresquartal: rd. 17.400
m²), wobei ein Anteil von rd. 75 % auf Büroflächen entfiel. Hervorzuheben
ist insbesondere die erfolgte vollständige Anschlussvermietung des
Manage-to-Core-Objektes in Mainz. Infolge des vorübergehenden umbaubedingten
Leerstands der Immobilie erhöhte sich die EPRA-Leerstandsquote des
Gesamtportfolios zum 31. März 2023 geringfügig auf 3,3 %. Innerhalb des
Kernportfolios (Core), welches derzeit rd. 96 % Immobilienbestandes
ausmacht, konnte die EPRA Leerstandsquote hingegen auf 0,9 % reduziert
werden.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) blieb mit 6,5
Jahren auf konstant hohem Niveau, wobei die Laufzeit innerhalb des
Einzelhandelsportfolios zum 31. März 2023 7,5 Jahre betrug. Infolge der
erfolgreichen Vermietungsaktivitäten im Bürobereich stieg die Restlaufzeit
innerhalb des Teilportfolios unterjährig auf 5,2 Jahre.
AUSBLICK
Aufgrund der weiterhin planmäßigen und positiven Geschäftsentwicklung im
ersten Quartal hält die Gesellschaft an ihrer zuletzt veröffentlichten
Einschätzung zur Geschäftsentwicklung im weiteren Jahresverlauf fest und
erwartet Miet- und Pachterlöse zwischen 88,0 und 89,5 Mio. Euro. Das
operative Ergebnis (FFO) wird sich voraussichtlich auf 50,0 bis 52,0 Mio.
Euro belaufen, während sich der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie zum
Jahresende leicht unter dem Niveau des Vorjahres bewegen wird.
DIVIDENDE & HAUPTVERSAMMLUNG
Am 27. April 2023 findet die diesjährige ordentliche Hauptversammlung der
Gesellschaft als Präsenzveranstaltung in Mülheim an der Ruhr statt. Vorstand
und Aufsichtsrat schlagen die Ausschüttung einer Dividende auf
Vorjahresniveau in Höhe von 0,47 Euro je Aktie vor. Unter Berücksichtigung
des aktuellen Aktienkurses entspräche dies einer Dividendenrendite von rd.
6,6 %. Die Auszahlung der Dividende wird am 3. Mai 2023 stattfinden.
WESENTLICHE FINANZ- UND PORTFOLIOKENNZAHLEN ZUM 31. MÄRZ 2023
Q1 2023 Q1 2022 Verände-
rung
Erlöse aus Mieten und Pachten 22,2 Mio. EUR 20,8 Mio. EUR +6,3 %
Betriebsergebnis 8,2 Mio. EUR 5,3 Mio. EUR +56,2 %
Ergebnis der Periode 5,0 Mio. EUR 2,1 Mio. EUR n/a
Funds from Operations 13,6 Mio. EUR 11,0 Mio. EUR +23,4 %
Funds from Operations (FFO) je 0,17 EUR 0,14 EUR +23,4 %
Aktie
31. März 31. Dez. Verände-
2023 2022 rung
REIT EK-Quote 60,4 % 59,6 % +0,8
%-Punkte
Loan to Value (LTV) 38,2 % 39,1 % -0,9
%-Punkte
EPRA Net Asset Value (NAV) 978,7 Mio. 964,8 Mio. +1,4 %
EUR EUR
EPRA Net Asset Value (NAV) je 12,03 EUR 11,86 EUR +1,4 %
Aktie
EPRA Net Tangible Assets (NTA) 978,2 Mio. 964,4 Mio. +1,4 %
EUR EUR
EPRA Net Tangible Assets (NTA) je 12,03 EUR 11,86 EUR +1,4 %
Aktie
Verkehrswert des 1.609,2 1.608,6 0,0 %
Immobilienportfolios Mio. EUR Mio. EUR
EPRA Leerstandsquote 3,3 % 1,9 % +1,4
%-Punkte
Gewichtete Restlaufzeit der 6,5 Jahre 6,5 Jahre 0,0 Jahre
MietverträgeDie vollständige Zwischenmitteilung zum ersten Quartal 2023 steht unter
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Die HAMBORNER REIT AG ist eine im SDAX gelistete Aktiengesellschaft, die
ausschließlich im Immobiliensektor tätig ist und sich als Bestandshalter für
renditestarke Gewerbeimmobilien positioniert. Das Unternehmen verfügt als
Basis nachhaltiger Mieterträge über ein bundesweit gestreutes
diversifiziertes Immobilienportfolio mit einem Gesamtwert von rd. 1,6 Mrd.
Euro. Den Schwerpunkt des Bestandes bilden moderne Büroobjekte an
etablierten Standorten sowie attraktive Nahversorgungsimmobilien wie
großflächige Einzelhandelsobjekte, Fachmarktzentren und Baumärkte in
zentralen Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten
Stadtrandlagen deutscher Groß- und Mittelstädte.
Die HAMBORNER REIT AG zeichnet sich durch langjährige Erfahrung im
Immobilien- und Kapitalmarkt, ihre nachhaltig attraktive Dividendenstrategie
sowie ihre schlanke und transparente Unternehmensstruktur aus. Die
Gesellschaft ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und profitiert auf
Gesellschaftsebene von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer.
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Diese Pressemitteilung wurde von der HAMBORNER REIT AG (nachfolgend
"HAMBORNER") ausschließlich zu Informationszwecken erstellt. Diese
Pressemitteilung kann Aussagen, Schätzungen, Meinungen und Vorhersagen in
Bezug auf die erwartete zukünftige Entwicklung der HAMBORNER
("zukunftsgerichtete Aussagen") enthalten, die verschiedene Annahmen
wiedergeben betreffend z. B. Ergebnisse, die aus dem aktuellen Geschäft der
HAMBORNER oder von öffentlichen Quellen abgeleitet wurden, die keiner
unabhängigen Prüfung oder eingehenden Beurteilung durch HAMBORNER unterzogen
worden sind und sich später als nicht korrekt herausstellen könnten. Alle
zukunftsgerichteten Aussagen geben aktuelle Erwartungen gestützt auf den
aktuellen Businessplan und verschiedene weitere Annahmen wieder und
beinhalten somit nicht unerhebliche Risiken und Unsicherheiten. Alle
zukunftsgerichteten Aussagen sollten daher nicht als Garantie für zukünftige
Performance oder Ergebnisse verstanden werden und stellen ferner keine
zwangsläufig zutreffenden Indikatoren dafür dar, dass die erwarteten
Ergebnisse auch erreicht werden. Alle zukunftsgerichteten Aussagen beziehen
sich nur auf den Tag der Ausgabe dieser Pressemitteilung an die Empfänger.
Es obliegt den Empfängern dieser Pressemitteilung, eigene genauere
Beurteilungen über die Aussagekraft zukunftsgerichteter Aussagen und diesen
zugrundeliegenden Annahmen anzustellen. HAMBORNER schließt jedwede Haftung
für alle direkten oder indirekten Schäden oder Verluste bzw. Folgeschäden
oder -verluste sowie Geldbußen, die den Empfängern durch den Gebrauch der
Pressemitteilung, ihres Inhaltes, insbesondere aller zukunftsgerichteten
Aussagen, oder im sonstigen Zusammenhang damit entstehen könnten, soweit
gesetzlich zulässig aus. HAMBORNER gibt keine Garantie oder Zusicherung
(weder ausdrücklich noch stillschweigend) in Bezug auf die Informationen in
dieser Pressemitteilung. HAMBORNER übernimmt keine Verpflichtung, die
Informationen, zukunftsgerichtete Aussagen oder Schlussfolgerungen in dieser
Pressemitteilung zu aktualisieren oder zu korrigieren oder nachfolgende
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die nach dem Datum dieser Pressemitteilung bekannt werden.
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: HAMBORNER REIT AG
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47166 Duisburg
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Standard); Freiverkehr in Berlin, Hamburg, Hannover,
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EQS News ID: 1615657Ende der Mitteilung EQS News-Service
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1615657 25.04.2023 CET/CEST
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Quelle: dpa-AFX
| Name | WKN | Börse | Kurs | Whrg. | Zeit | Diff. | Diff. % | Stück | Umsatz | |
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HAMBORNER REIT AG... | - | Xetra | 6,58 | EUR | 09:54 | ±0 | ±0% | 653 | 4,31 Tsd. |