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PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Quartalsergebnis
PSP Swiss Property erzielt ein solides operatives Resultat und erhöht die Ebitda-Prognose für das Geschäftsjahr 2024.
2024-05-07 / 06:30 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
Quartalsergebnis per 31. März 2024
. Das Immobilienportfolio wies Ende Q1 2024 einen Wert von CHF 9.6 Mrd. und einen Leerstand von 4.1% auf
(Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.; 3.6%).
. Das Eigenkapital betrug CHF 5.3 Mrd., entsprechend einer EK-Quote von 54.5% (Ende 2023: CHF 5.2 Mrd.;
53.3%).
. Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um 9.9% auf CHF 89.2 Mio. (Q1 2023: CHF 81.1 Mio.).
. Das operative Ergebnis, der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, stieg um 0.6% auf CHF 56.6 Mio. (Q1 2023:
CHF 56.3 Mio.).
. Verbesserte Prognose: Neu wird für das Geschäftsjahr 2024 ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF
300 Mio. erwartet (bisherige Prognose: über CHF 295 Mio.).
Immobilienmarkt
PSP Swiss Property's Portfolio repräsentiert ein Teilsegment des Schweizer kommerziellen Liegenschaftsmarkts:
Qualitätsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Segment blieb die Nachfrage
nach attraktiven Mietflächen, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf, intakt. Für ältere Büroliegenschaften an
B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen an sekundären Lagen blieb der Markt hingegen eine Herausforderung.
Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich in der Berichtsperiode in Bezug
auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten bleiben die geforderten Renditen, trotz
höherer Zinsen, tief. Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem ungenügenden
Nachhaltigkeitsprofil verlangen die Investoren jedoch höhere Renditen als in der Vergangenheit.
Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q1 2024 CHF 9.6 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.), die
Leerstandsquote belief sich auf 4.1% (Ende 2023: 3.6%). Das Portfolio umfasste 162 Anlageliegenschaften. Dazu kamen
zwei Areale und acht Entwicklungsliegenschaften. In der Berichtsperiode wurden Anlageliegenschaften weder gekauft noch
verkauft. Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Lugano/Paradiso wurde die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio.
verkauft. Entwicklungsprojekte wurden weder gekauft noch verkauft.
Eine interne Wertanalyse per Ende März 2024 führte zu einer Aufwertung durch den unabhängigen externen
Schätzungsexperten von insgesamt CHF 31.2 Mio. Die Neubewertung erfolgte aufgrund liegenschaftsspezifischer Faktoren
bei den Anlageliegenschaften Bahnhofstrasse 28a / Waaggasse 6, Bahnhofstrasse 66 und Waisenhausstrasse 2, 4 /
Bahnhofquai 7 (alle in Zürich) sowie bei der Entwicklungsliegenschaft Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel.
Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q1 2024 noch 14% offen. Die Wault (weighted
average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende Q1 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter,
die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.5 Jahre.
Konsolidiertes Quartalsergebnis
Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 8.0 Mio. oder 9.9% auf CHF 89.2 Mio. (Q1 2023: CHF 81.1 Mio.). Insbesondere
folgende Faktoren haben den Liegenschaftsertrag gegenüber der Vorjahrsperiode positiv beeinflusst: die Mitte 2023
gekaufte Büroliegenschaft «Westpark» in Zürich-West (CHF +2.2 Mio.), Umsatzmiete eines einzelnen Mieters (CHF +1.3
Mio.), Einmaleffekt (CHF +1.3 Mio.), Indexierung (CHF +1.1 Mio.). Like-for-like nahm der Liegenschaftsertrag um 6.6%
zu; bereinigt um zwei oben erwähnte Sondereffekte (Umsatzmiete Einzelmieter und Einmaleffekt) betrug das
Like-for-like-Wachstum 3.3%.
Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, erhöhte sich um CHF 0.3 Mio. oder 0.6% auf CHF 56.6
Mio. (Q1 2023: CHF 56.3 Mio.). Ein positiver Ergebnisbeitrag resultierte aus der erwähnten Steigerung des
Liegenschaftsertrags. Auf der anderen Seite hatten ein um CHF 0.7 Mio. höherer Betriebsaufwand und ein um CHF 4.4 Mio.
gestiegener Finanzierungsaufwand einen negativen Effekt. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten
mit einem Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier Quartale von 0.85% relativ betrachtet weiterhin tief waren (Q1
2023: 0.41%).
Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 1.23
(Q1 2023: CHF 1.23). Der Reingewinn erreichte CHF 81.0 Mio. (Q1 2023: CHF 57.0 Mio.). Die Steigerung um CHF 24.0 Mio.
oder 42.0% erklärt sich durch die erwähnte Portfolioaufwertung um CHF 31.2 Mio. (Q1 2023: weder Auf- noch Abwertung).
Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.77 (Q1 2023: CHF 1.24). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per
Ende Q1 2024 CHF 115.60 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 136.53 (Ende
2023: CHF 134.48).
Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 5.302 Mrd. per Ende März 2024 - entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% - bleibt
die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.316
Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende März 2024 lag der durchschnittliche
Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.01% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende
2023: 3.9 Jahre).
Zum Zeitpunkt der Q1-Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.975 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren
CHF 0.675 Mrd. zugesichert.
PSP Swiss Property hat von Moody's ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).
Nachhaltigkeit - Green Bond Report
Im November 2022 wurde das Green Bond Framework eingeführt und vorgestellt. Detaillierte Informationen zur Umsetzung
finden sich in dem am 7. Mai 2024 veröffentlichten Green Bond Report (2. Ausgabe); dieser ist unter www.psp.info
abrufbar. Der Green Bond Report wird jährlich im Rahmen der Q1-Publikation veröffentlicht.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 4. April 2024 erfolgte am 10. April 2024 eine Dividendenzahlung von
CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie bzw. insgesamt CHF 176.6 Mio. (Vorjahr: CHF 3.80 brutto pro Aktie bzw. insgesamt
CHF 174.3 Mio.).
Am 10. April 2024 wurde eine 1.65%-Anleihe (Green bond, all-in 1.691%, spread von 52 Basispunkten) mit einem Volumen
von CHF 100 Mio. und einer Fälligkeit im Oktober 2032 emittiert.
Ausblick
In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf, wird von
einer intakten Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner Vermietungsmarkt ist stabil,
schwieriger ist der Markt in Basel.
Für das Geschäftsjahr 2024 wird ein höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Die Indexierung der Mietverträge
wird einen Teil dazu beisteuern, ebenfalls die an den Umsatz gekoppelten Mieteinnahmen, die während der Covid-Pandemie
ausfielen. Weiter werden zusätzliche Mieteinnahmen bei unseren Entwicklungsprojekten erwartet. Der Ertrag aus dem
Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird gegenüber dem Vorjahr voraussichtlich sinken, während die
Betriebskosten stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023 höher ausfallen.
Neu wird für das Geschäftsjahr 2024 ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (bisherige Prognose:
über CHF 295 Mio.; 2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird per Ende 2024 weiterhin mit einer Quote von unter 4%
gerechnet (Ende 2023: 3.6%).
Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen                              Einheit   2023      Q1 2023 Q1 2024   +/-^1 
Liegenschaftsertrag                                 CHF 1 000 331 905   81 135  89 182    9.9% 
EPRA like-for-like Veränderung                      %         5.1       4.0     6.6^2 
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften            CHF 1 000 -161 261  0       31 210 
Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Vorräte)              CHF 1 000 14 012    938     568 

Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Anlageliegenschaften) CHF 1 000 910 910 0

Total übrige Erträge                                CHF 1 000 7 000     628     555 
Reingewinn                                          CHF 1 000 207 595   57 024  80 990    42.0% 
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge^3                  CHF 1 000 339 213   56 283  56 615    0.6% 
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge                    CHF 1 000 297 742   69 901  76 722    9.8% 
Ebitda-Marge                                        %         84.4      84.5    85.0 
Bilanzsumme                                         CHF 1 000 9 786 900         9 726 094 -0.6% 
Eigenkapital                                        CHF 1 000 5 220 722         5 302 390 1.6% 
Eigenkapitalquote                                   %         53.3              54.5 
Eigenkapitalrendite                                 %         4.0               6.2 
Zinspflichtiges Fremdkapital                        CHF 1 000 3 465 833         3 315 731 -4.3% 
Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme   %         35.4^4            34.1 

Portfoliokennzahlen

Anzahl Anlageliegenschaften                         Anzahl    162               162 
Bilanzwert Anlageliegenschaften                     CHF 1 000 9 046 911         9 081 137 0.4% 

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