KARLSRUHE (dpa-AFX) - Immer wieder streiten sich Mieter und Vermieter vor
Gericht um die Mietkaution. Ein solcher Fall schafft es nun bis ans höchste
deutsche Zivilgericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entscheidet
heute über die Frage, ob ein Vermieter ein halbes Jahr nach Auszug einer
Mieterin Schadenersatz für Beschädigungen des Mietobjekts mit der Mietkaution
verrechnen durfte. Wann verjähren diese Ansprüche normalerweise? Und in welchen
Fällen greift eine Ausnahmeregelung? Die wichtigsten Fragen und Antworten im
Überblick:

Wann darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter verschiedenen
Umständen einbehalten. "Das kann eine Mietforderung sein, die offen geblieben
ist, oder Nachzahlungen von Betriebskosten", sagt Rechtsanwältin und
Mietrechtsexpertin Beate Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Auch für
unterlassene Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden -
vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart. "Und dann
gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung des Mietobjekts, wie
sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle spielen".

Solche Ansprüche auf Schadenersatz sorgten zwischen Mieter und Vermieter
öfter mal für Streit, sagt Heilmann, die beim Deutschen Anwaltverein Vorsitzende
der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien ist. Für Vermieter sei es
attraktiv, die streitigen Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann am
Mieter liege, auf Rückzahlung zu klagen. So wie in dem Fall, mit dem sich der
BGH nun beschäftigt.

Worum geht es in dem konkreten Fall?

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter die
Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt
hatte. Er begründete dies damit, dass er die Kaution mit
Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da der Vermieter
erst mehr als ein halbes Jahr nach Auszug der Mieterin abrechnete, waren seine
Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber bereits verjährt. Sie klagte auf
Rückzahlung der Kaution - und bekam in den Vorinstanzen recht.

Wann verjähren die Schadenersatzansprüche eines Vermieters?

Nach Rückgabe einer Wohnung haben Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit,
um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung
einzufordern. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aber eine Ausnahme von der
Verjährungsfrist vor: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate nachweisbar
hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch
möglich.

Bedingung für diese Ausnahme ist aber unter anderem, dass es sich um zwei
"gleichartige" Forderungen handelt - also bei der Barkaution "Cash gegen Cash".
Das ist hier deshalb wichtig, weil Vermieter bei Beschädigungen an der Mietsache
wählen dürfen, ob sie gleich einen Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance
geben, den ursprünglichen Zustand der Wohnung selbst wiederherzustellen - eine
sogenannte Naturalrestitution. Nur der Geldersatz ist aber mit der Barkaution
gleichartig und kann gegen sie aufgerechnet werden.

Welche Auswirkungen könnte das Urteil haben?

Vor dem Bundesgerichtshof geht es also um die Frage, ob der beklagte
Vermieter noch innerhalb der sechsmonatigen Frist hätte mitteilen müssen, dass
er den Schadenersatz als Geldersatz - und nicht als Naturalrestitution -
einfordert. Ein mieterfreundliches Urteil könnte dabei auch Konsequenzen für
Wohnungs- und Hauseigentümer mit sich bringen. Gegebenenfalls müssten sie bei
Schäden an dem Mietobjekt dann künftig noch innerhalb der Verjährungsfrist
gleichartige Ansprüche herstellen, damit sie diese gegen die Kaution aufrechnen
können. Sie müssten also bis spätestens sechs Monate nach Auszug des Mieters
mitteilen, dass sie den Schadenersatz in Form eines Geldersatzes
einfordern./jml/DP/zb